Comment fixer le loyer en loi Pinel

La loi Pinel impose au propriétaire certaines contraintes lors de la mise en location de son logement, et notamment le respect d’un plafond de loyer. Mais pour le déterminer, encore faut-il savoir quelles surfaces sont prises en compte dans le calcul du loyer. Eiffage Immobilier fait le point sur la situation.

Quelques rappels concernant la loi Pinel

Applicable aux logements neufs achetés entre le 1^er septembre et le 31 décembre 2017 dans un but locatif, la loi Pinel permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21% de l’impôt sur le revenu étalée sur 12 ans.

Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, le propriétaire-bailleur doit cependant remplir un certain nombre de conditions, parmi lesquels le respect d’un plafond de loyer.

Quelle surfaces habitables sont prises en compte dans le calcul du plafond de loyer

Le loyer d’un logement acquis en loi Pinel est calculé par rapport à la surface habitable du bien augmenté de la moitié de la superficie des annexes, avec un maximum retenu de 8m².

Quelles conditions doivent remplir les annexes pour être prises en compte dans le calcul du plafond de loyer

En loi Pinel, pour que les annexes soient prises en compte dans le calcul du loyer, elles doivent remplir deux conditions :

Être à usage exclusif du locataire
Être d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.

Selon le code de la construction et de l’habitation, les annexes peuvent être des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers, balcons, loggias, vérandas.

Le cas particulier des terrasses dans le calcul du loyer en loi Pinel

Toujours selon le code de la construction et de l’habitation, les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement. Une terrasse prise en compte dans le calcul du loyer en loi Pinel peut donc par exemple être située sur le toit d’un parking souterrain. En revanche, une terrasse en rez-de-jardin d’une maison individuelle est exclue de ce calcul de loyer.

Ce qu’il en est des garages et parkings

Pour un immeuble collectif, la surface des garages et parkings n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.

Pour les maisons individuelles, le calcul du loyer plafond intègre jusqu’à 12m² d’annexe stationnement. Cette mesure ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet un usage d’emplacement de stationnement.

Comment est calculée le loyer plafond ?

Pour calculer le loyer plafond, la surface prise en compte est calculée à partir de la surface habitable, incluant la moitié des surfaces annexes, dans la limite de 8m².

Le logement concerné doit par ailleurs être situé dans une des zones géographiques prévues par la loi Pinel.

Les zones de la loi Pinel sont divisées en 5. Pour chacune de ces 5 zones, un plafond de loyer au mètre carré est appliqué.

Zone A bis : 16,83 euros
Zone A : 12,50 euros
Zone B1 : 10,07 euros
Zone B2 : 8,75 euros
Zone C : 8,75 euros

Précisons que les communes situées dans les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif de la loi Pinel jusqu’en 2021. En revanche, à partir du 31 décembre 2017, les villes situées en zone B2 et C ne seront plus éligibles, à moins de faire l’objet d’un agrément préfectoral.

Pour calculer le loyer plafond d’un logement situé en zone A bis, il faut appliquer un coefficient multiplicateur au plafond de base.

Ce coefficient multiplicateur est 0,7 + 19 / surface habitable pour les logements supérieurs à 38 m².

Ce coefficient multiplication est 1,2 + 19 / surface habitable pour les logements inférieurs à 38 m².