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Quel plafond pour un loyer en loi Pinel ?

J'ai acheté un logement neuf en loi Pinel mais comment fixer le loyer de mon investissement locatif ?

Quel plafond pour un loyer en loi Pinel ?

Vous avez choisi d’investir en loi Pinel pour réduire significativement vos impôts. La contrepartie : respecter un plafonnement des loyers et un plafonnement des revenus du locataire. Comment calculer les loyers Pinel et de quoi dépendent-ils ?

Défiscaliser et louer avec la loi Pinel, les règles à connaître pour fixer le loyer

La loi Pinel est un dispositif phare en matière de défiscalisation. Grâce à votre investissement locatif en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), vous bénéficiez d’une réduction fiscale pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de l'acquisition, étalée sur 12 ans.

Ce dispositif reste attractif, même s’il est soumis à un encadrement de loyer.

Pour établir le montant d’un loyer en loi Pinel, 3 éléments sont à prendre en compte :

  • Le plafond de loyer de la zone Pinel où se situe le logement
  • La surface habitable du logement
  • Le coefficient multiplicateur de zone

 

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Programme immobilier neuf Belvia à Anglet

Le loyer Pinel dépend de la localisation de votre logement neuf

Les plafonds mensuels de loyer au m2 sont fixés en fonction de 3 zones Pinel : A bis, A et B1.

Connaître la zone de la commune

Pour tenir compte du coût de la vie, ces plafonds sont revus chaque année par décret.

Les charges du logement ne doivent pas être prises en compte dans le calcul du loyer en loi Pinel.

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Programme immobilier neuf Linéa à Chevilly-Larue

La surface à prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel

Si le montant du loyer applicable en Pinel dépend de l’emplacement de votre bien immobilier, il est également fonction de sa surface habitable utile.

On considère que la surface utile, est la partie habitable d’une hauteur sous plafond de 1,80 m minimum.

À cette surface est ajoutée la moitié de la superficie des annexes, tel que prévu dans le code de la construction et de l’habitation. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers, balcons, loggias, vérandas, dans la limite de 8 m² par logement.

 

Terrasses, garages et parkings, un statut particulier

Une terrasse en étage ou située sur le toit d’un parking souterrain peut être prise en compte dans le calcul du loyer en loi Pinel.

En revanche, une terrasse en rez-de-jardin d’une maison individuelle est exclue de ce calcul de loyer.

Pour les garages et parkings, là encore, deux possibilités :

  • dans un immeuble collectif, la surface des garages et parkings n’est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafonné loi Pinel.
  • pour les maisons individuelles, le calcul du loyer plafond intègre jusqu’à 12 m2 d’annexe de stationnement.

La surface loi Carrez – mentionnée sur les actes d’un bien immobilier – ne recouvre pas exactement la notion de surface habitable utile, utilisée pour le calcul du loyer en loi Pinel.

Un coefficient multiplicateur pour calculer le montant du loyer

Le 3e élément à prendre en compte dans le calcul du loyer Pinel est fixé par l’État. Il s’agit du coefficient multiplicateur.

Pour connaitre ce coefficient multiplicateur, rendez-vous sur le site officiel de l’administration française.

Un plafond de ressources loi Pinel, pour les locataires

Le dispositif Pinel a été mis en place pour favoriser l’accession des ménages les plus modestes aux logements situés dans les zones tendues. Pour louer votre bien en Pinel, votre locataire devra respecter un plafond de ressources selon les zones Pinel.

Remis à jour chaque année, le plafond est d’autant plus élevé que la zone est tendue.

Pour tout savoir sur l'investissement Pinel

Avantages, conditions d'éligibilité, critères de location...

Retrouvez les réponses à vos questions dans notre Guide Pinel 2022.

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Guide Pinel 2022 - Eiffage Immobilier

Investir dans l’immobilier comporte des risques. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

 Loi Pinel : réduction d’impôt, codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts, pour l’acquisition d’un logement neuf situé dans certaines zones géographiques et en fonction de la performance énergétique du bâtiment, destiné à la location nue à titre de résidence principale pendant 6 ans minimum à un loyer plafonné déterminé par zones géographiques et à des locataires sous plafonds de ressources. La réduction d’impôt applicable dépend du prix d’acquisition, de la durée d’engagement pour la location, de l’année d’acquisition et des critères applicables aux logements. Le prix d'acquisition du bien est retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. Pinel « classique » : Pour une acquisition en 2023, la réduction d’impôt est de 10,5 % (pour 6 ans de location) 15 % (pour 9 ans de location) ou de 17,5 % (pour 12 ans de location) du prix d’acquisition du bien retenu. Pour une acquisition en 2024, la réduction d’impôt est de 9 % (pour 6 ans de location) 12 % (pour 9 ans de location) ou de 14 % (pour 12 ans de location) du prix d’acquisition du bien retenu. Pinel + : Pour une acquisition en 2023 et 2024, les taux initiaux de la réduction de 12% (pour 6 ans de location,) 18 % (pour 9 ans de location) ou de 21 % (pour 12 ans de location) du prix d’acquisition, sont maintenus pour les opérations portant, soit sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville soit sur des logements respectant des critères de qualité d’usage ou de confort et des critères de performance énergétique et environnementale définis par le décret n°2022-384 du 17 mars 2022*, toutes les autres conditions imposées devant être remplies par ailleurs. * Le décret, publié au Journal officiel du 18 mars dernier, a précisé les conditions auxquelles devront satisfaire les logements vendus (acte notarié) à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 décembre 2024, en vue de bénéficier du taux plein de la réduction d’impôts « Pinel » ; S'agissant des critères de performance énergétique et environnementale, les logements acquis neufs en 2023 et 2024 devront présenter un niveau de performance environnementale fondé sur les exigences de la réglementation environnementale "RE2020" et ceux acquis neufs en 2024 devront, en outre, être notés en classe A dans le cadre du DPE. Des dérogations sont prévues pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022 et ceux relevant d'une réhabilitation à neuf. S’agissant des critères relatifs à la qualité d'usage d'un logement, elle se caractérise par une surface habitable minimale suivant la typologie du logement (28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4, 96 m2 pour un T5), l'existence d'espaces extérieurs privatifs ou à jouissance privative d'une surface minimale suivant la typologie du logement et l'existence de deux orientations différentes pour les logements de type "T3" et plus. Selon dispositions en vigueur au 23 décembre 2022. Renseignements détaillés auprès de nos conseillers commerciaux pour chaque programme immobilier. Faire un investissement immobilier présente des risques (ex : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés) susceptibles d’entrainer la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement. L’acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Nous vous incitons à vérifier auprès de votre conseiller fiscal vos conditions d'éligibilité et votre capacité d’engagement dans ce dispositif fiscal. Mise à jour le 23/12/2022

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