Comment calculer la rentabilité locative d'un bien immobilier ?

Vous souhaitez investir dans un logement immobilier pour le louer ? Pour choisir le bien idéal, plusieurs critères doivent entrer en jeu. Parmi les critères de choix primordiaux : la rentabilité locative du bien immobilier. La rentabilité locative correspond au rendement annuel de votre investissement. Avant de se lancer dans un achat immobilier, il est important de calculer ce taux : c’est ce dernier qui permet de déterminer dans quelle mesure votre investissement immobilier peut être rentable.

Les trois modes de calcul de la rentabilité locative

La rentabilité brute

La rentabilité brute d’un investissement immobilier est calculée en fonction du prix d’acquisition du bien, et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Voici comment calculer une rentabilité brute :

Taux = 100x (loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Le prix d’acquisition comprend tous les frais liés à l’achat du bien immobilier (donc pas uniquement le prix du logement mais également les frais de notaire et les frais d’agence).

Attention : la rentabilité brute ne reflète que très partiellement la rentabilité d’un investissement immobilier, car elle ne prend en compte que les loyers. Par exemple : un logement acheté 100 000 € et vous rapportant un loyer annuel de 4 000 € a un rendement locatif de 4%. En réalité, la rentabilité locative sera inférieure si l’on inclut dans le calcul tous les frais annexes qui majorent le prix de l’achat.

La rentabilité nette de charges

La rentabilité nette de charges est calculée en fonction du prix d’acquisition du logement, et prend en compte les frais liés à l’entretien et à la gestion du bien immobilier.

Voici comment calculer la rentabilité locative nette de frais et de charges :

Taux = 100 x (loyer mensuel x 12) – Taxe foncière – Charges non récupérables – Frais de gestion / Prix d’acquisition du bien immobilier.

Les frais pris en compte pour le calcul de la rentabilité nette de charges sont :

• Les changements de locataires : anticipation des périodes durant lesquelles le loyer ne sera pas perçu.

• Les travaux d’entretien.

• Les frais de gestion.

• Les éventuelles assurances contre les loyers impayés.

• L’assurance propriétaire non occupant (ou PNO).

• Charges de copropriété.

• La taxe foncière (un mois de loyer par an, environ).

Ce type de calcul permet d’estimer sa rentabilité locative de manière réaliste : pour qu’un logement continue à être loué au prix du marché, il faut qu’il soit bien entretenu.

La rentabilité nette

La rentabilité nette d’un investissement locatif est le taux le plus proche de la réalité. Cependant, il est complexe à calculer : il dépend de la fiscalité du propriétaire-bailleur ! Il est notamment conditionné par :

• Les éventuelles déductions et avantages fiscaux auxquels le bailleur a droit (dispositif Pinel, loi Censi-Bouvard…).

• Les modifications des revenus du bailleur (notamment retraite ou chômage) : plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante.

Combien me rapportera mon investissement locatif ?

Généralement, la rentabilité nette d’un investissement immobilier varie de 2,5% à 7%.

Attention ! Si le niveau de rentabilité d’un logement est important, il ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans le locatif :

• Un logement permet aussi de servir de résidence secondaire, ou de se constituer un patrimoine.

• Le taux de rentabilité ne prend pas en compte l’éventuelle plus-value pouvant être réalisée au moment de la revente du bien immobilier.