Réussir votre premier investissement immobilier

Si réaliser son premier achat immobilier n’est pas toujours une chose évidente, réussir son premier investissement locatif l’est encore moins. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte, afin de ne pas commettre d’erreurs. La réussite de ce placement dépend de plusieurs critères : rentabilité locative, type de logement, intensité de la demande…

Premier investissement locatif : neuf ou ancien ?

Le premier investissement immobilier doit être mûrement réfléchi. La première décision à prendre concerne le type de bien à acquérir : souhaitez-vous investir dans du neuf ou de l’ancien ? Tous deux ont des avantages :

-  Un achat dans le neuf suppose moins d’entretien : l’immeuble respecte les dernières normes en vigueur que ce soit en matière d’équipements, d’isolation … Un investissement dans le neuf garantit également une consommation énergétique moindre que dans l’immobilier ancien grâce à la norme HQE.

-  A l’inverse, un investissement dans l’immobilier ancien suppose un coût à l’achat bien moins élevé, mais peut engendrer des travaux de mise en conformité et/ou de rénovation.

Pour un investissement locatif, il est bon de savoir que le neuf est plus favorisé que l’ancien sur le plan fiscal.

Calculer son investissement

Comme lors d’un achat classique, il est important de bien calculer son investissement, notamment concernant le prêt immobilier. Il vous sera demandé de choisir entre taux fixe ou taux variable. Le premier présente l’avantage de connaitre précisément le montant des échéances.

Pour que l’investissement soit réussi, il doit vous permettre de réaliser des gains financiers : il est alors important d’anticiper les impôts à venir concernant cet achat. De même, un appartement loué meublé se louera plus cher, mais occasionne une rotation de locataire plus importante. Les loyers sont cependant moins fiscalisés.

La rentabilité nette de frais et charges doit également être anticipée, en tenant compte du prix d’acquisition, des frais liés à l’entretien et à la gestion du bien.
Il faut alors calculer la somme correspondant au loyer annuel, en enlevant la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion, le tout divisé par le prix d’acquisition du bien.

Mettre son bien en gestion locative

Pour un premier investissement immobilier, il est conseillé de faire appel à une agence et de mettre le bien en gestion locative. L’agence immobilière se charge alors de louer le logement, de la perception des loyers, de délivrer les quittances, de faire exécuter les travaux si nécessaire …

L’avantage numéro 1 est sans aucun doute la tranquillité d’esprit. Un grand nombre de charges liées à la gestion courante ne vous incombent pas : l’idéal si vous n’avez pas de grandes disponibilités pour gérer la location du bien.

Attention tout de même, il est conseillé de ne pas confier la gestion de votre bien immobilier à une agence si votre rentabilité locative est moyenne ou faible.

Bien choisir la typologie du bien

De la typologie du bien immobilier dépendra le locataire. Un studio attirera davantage les étudiants, ou les (très) jeunes actifs, alors qu’un 4 pièces (ou plus) cible les familles.

Une petite surface présente un avantage certain dans de nombreuses villes étudiantes : le bien se louera plus facilement, la demande étant très présente. Cependant, une fois l’année scolaire terminée, le locataire peut changer de ville, et le bailleur doit retrouver un nouvel occupant.

Les grandes surfaces, privilégiées par les familles, sont plus chères à l’achat et légèrement moins rentables … Mais elles sont louées bien plus longtemps. Un investissement à réserver aux personnes disposant d’un budget conséquent.

Souscrire une garantie locative

Pour que l’investissement locatif soit une réussite, il ne faut pas faire face à des loyers impayés… Il est alors conseillé de souscrire une garantie locative, une assurance garantissant le versement des loyers du bien immobilier.

Profiter du dispositif Pinel

Pour réussir son premier investissement locatif, il est  fortement conseillé de profiter du dispositif Pinel. Ce dispositif d'investissement locatif permet de déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition d'un logement, à condition de le louer nu, à un prix inférieur d'environ 20% au marché du secteur concerné. A noter :

• le logement faisant l'objet de l'investissement locatif doit se situer dans l'une des zones éligibles (A, A bis, B1 et B2). Il est donc conseillé de prêter attention  à la ville dans laquelle le logement se situe : renseignez-vous bien sur la demande locative du secteur avant d'acheter !
• l'investissement ne doit pas dépasser la somme de 300 000 euros
• l'investissement doit être de 5 500 euros par mètre carré maximum
• L'investissseur doit louer le logement neuf dans les 12 mois suivant la livraison du bien immobilier, en respectant un plafonnement des ressources du locataire en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du bien.

Attention : il n'est pas possible de  cumuler le dispositif Pinel avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Malraux, Duflot, Censi-Bouvard, etc).