Investissement locatif : dans quel type d’appartement investir ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer ? La recherche d’un logement est une étape très importante dans le processus d'investissement locatif. Le choix du bien (maison, appartement, studio) dépend de votre budget, mais il existe bien d’autres critères à prendre en compte : rentabilité locative, intensité de la demande, degré d’implication dans la gestion du bien immobilier… Tour d’horizon des différents types de logements, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

Acheter un studio : un investissement sûr !

Le studio offre de nombreux atouts pour un investisseur immobilier : forte demande, rentabilité locative élevée, prix d’acquisition abordable…

Une rentabilité locative élevée

La rentabilité locative des studios est supérieure à celle des appartements de moyenne et grande surface. Cette tendance est observée partout en France, avec quelques spécificités locales néanmoins : la rentabilité locative d’un studio à Paris est plus élevée que dans d’autres grandes villes françaises comme Lyon.

Une forte demande

Dans la plupart des grandes villes, les étudiants ont des difficultés à se loger. La demande locative se développe essentiellement dans les grandes métropoles, et autour des pôles universitaires (Paris, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Lille, Toulouse, Nice, Rennes, Montpellier, Grenoble…).

Pour bien réussir son investissement locatif, il faut donc bien choisir la localisation de son studio : préférez les grandes villes étudiantes, dans lesquelles vous êtes assuré de trouver preneur.

Un investissement dans ce type d’appartement est particulièrement sûr : il existe une vraie pénurie de studios dans les grandes villes françaises, et ce type de bien est relativement rare à la vente.

Un taux élevé de rotation des locataires

Le revers de la médaille : la durée moyenne d’occupation d’un studio est de 29 mois, contre deux fois plus pour une maison ou un grand appartement. Cela comporte un double risque pour le propriétaire-bailleur :

• Entre chaque locataire, le studio est susceptible de rester vide quelques jours ou quelques semaines, soit un manque à gagner évident.

• Ce taux de rotation génère une dégradation accélérée du bien immobilier (déménagements et installations à répétition).

Si vous souhaitez investir dans un studio, prévoyez donc un budget pour assurer un entretien et une remise en état régulière de votre logement.

Investir en rez-de-chaussée : de bonnes opportunités à saisir

Les investisseurs immobiliers apprécient généralement les appartements en rez-de-chaussée :

1. Ils coûtent moins cher à l’achat que les appartements à l’étage. Ils subissent généralement une décote importante (de -20% à 40%). Parallèlement, leurs loyers ne sont que 10 à 20% moins chers, ce qui implique des rendements très intéressants.

2. Dans les grandes villes, les appartements en rez-de-chaussée ne sont pas plus difficiles à louer que les appartements à l’étage.

Investir dans de grands appartements : des avantages et des inconvénients

Les grandes surfaces sont plus chères à l’achat que les petites surfaces, et un peu moins rentables.

Cependant, elles sont généralement louées plus longtemps, et le plus souvent à des familles qui déménagent moins fréquemment.

Ce type d’investissement est donc idéal pour les investisseurs disposant d’un budget conséquent, et qui souhaitent profiter d’une certaine tranquillité quant à la gestion de leur bien immobilier.

Investir dans une résidence service

Investir dans une résidence service présente plusieurs avantages :

• La possibilité de défiscaliser : en tant que loueur en meublé, vous bénéficiez d’une exonération de la TVA sur le prix du logement et d’un système d’imposition avantageux. Vous pouvez aussi bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard.

• Une rentabilité locative élevée.

• Vous êtes déchargé de la gestion locative de la résidence (il vous faut signer un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans, avec un exploitant).

Attention : dans le cas des résidences services, la réussite de votre investissement immobilier dépend également du professionnel chargé de louer le logement et d’entretenir la résidence.

Investissement locatif : tableau comparatif des avantages et inconvénients par type de bien immobilier