Résidences services et avantages fiscaux

Un investisseur peut, pour diversifier son patrimoine, choisir d’acquérir un logement neuf dans une résidence services pour ensuite réaliser un investissement locatif. Ce logement peut ainsi être loué à des étudiants, à des personnes âgées ou à des vacanciers (résidence de tourisme). Dans ce cas, la fiscalité est particulièrement avantageuse.

Que sont les résidences services ?

Une résidence services est un immeuble neuf, prêt à vivre, dans lequel les appartements sont meublés, équipés et standardisés. Ces appartements neufs sont destinés à accueillir des étudiants, des vacanciers, des seniors ou encore des personnes âgées dépendantes, ayant des besoins d’aménagement spécifiques.

Les immeubles en résidence services bénéficient parfois de parties communes avec un accueil, une piscine, un service de conciergerie, une salle de sport… La résidence est alors gérée par un exploitant unique, avec qui l’investisseur signe un bail commercial pendant 9 ans minimum.

Les avantages fiscaux liés à l’acquisition d’une résidence services

Une résidence services est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et fonciers. Selon ses revenus, le propriétaire d’une résidence services neuve peut avoir le statut de loueur en meublé professionnels (LMP) ou non professionnel (LMNP).

Si ces résidences sont aussi prisées, c’est parce qu’elles proposent des avantages fiscaux très intéressants comme le remboursement de la TVA, ou le choix entre la réduction d’impôt Censi-Bouvard et les loyers nets d’impôts grâce au statut LMNP …

La loi Censi-Bouvard, prolongée jusqu’en 2017

En faisant l’acquisition d’une résidence services, vous pouvez choisir l’avantage Censi-Bouvard, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2017. Il est alors possible de profiter d’une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix de revient du bien, dans la limite de 300.000 euros hors taxe sur 9 ans.

Résidence services et statut de loueur en meublé professionnels ou non professionnel

Plus avantageux, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est également plus strict concernant ses conditions d’accès. Les revenus de la location doivent dépasser 23.000 euros annuels et être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.

Le dispositif permet par la suite de déduire des revenus imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ainsi que les frais d’acquisition (comme le crédit) et de constitution de société. Le déficit constitué est imputable sur le revenu global.

A l’inverse, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’adresse aux logements dont les recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros par an. Il permet d’amortir la valeur des biens mobiliers et immobiliers (hors terrain) tous les ans, ce qui revient à effacer tout ou partie des revenus engrangés du revenu imposable.

Résidences services et TVA

Enfin, l’achat d’une résidence services dans le neuf permet de récupérer la TVA à condition que l'exploitant de la résidence propose au moins trois services (en plus de l’hébergement). Cela fonctionne également s’il est question d’une résidence de tourisme classée.