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Comment obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Cependant, celle-ci dépend en grande partie du régime d’imposition que vous aurez choisi.

Il est plus difficile d’obtenir le statut LMNP pour les logements anciens. En revanche, vous l’obtiendrez automatiquement en investissant dans un logement neuf.

Statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : le point

Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez proposer un logement meublé à la location.
Vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an ou représenter moins de la moitié de vos revenus globaux.

Si vos recettes dépassent ce montant, vous obtiendrez le statut de Loueur Professionnel. D’un point de vue fiscal, le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs. Comment l’obtenir ? Quels en sont tous les avantages ?

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Une fiscalité dépendante du régime d’imposition choisi

En principe, un loueur en meublé non professionnel relève du régime micro BIC si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 32 900 euros.

Si ses recettes annuelles sont comprises entre 32 000 euros et 763 000 euros HT, le loueur sera soumis au régime réel simplifié. Les charges (frais d’acquisition, dépenses d’entretien, impôt foncier, intérêt d’emprunt, frais de notaire) sont déductibles des recettes sur une durée de 25 à 30 ans.

Tous les loueurs en meublé non professionnels ont l’opportunité d’opter pour le régime réel d’imposition.

À savoir

Les loueurs en meublé non professionnels qui exploitent des logements de tourisme (gîtes ruraux, chambres d’hôte…) relèvent du régime micro BIC si leurs revenus locatifs sont inférieurs à 82 200 euros.

Ils profitent d’un abattement forfaitaire majoré de 71% des revenus.

Le montant des déductions fiscales

Quel que soit le régime choisi, obtenir le statut LMNP permet de réaliser des investissements sans apport personnel, de préparer financièrement sa retraite et de se constituer un patrimoine et des revenus locatifs stables.

Chaque régime présente cependant une fiscalité particulière :

  1. Si vous investissez en LMNP classique – régime micro BIC, vous bénéficiez du remboursement de la TVA, et vous n’êtes imposé que sur 50% du montant de vos loyers. Ce régime est  intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes.
     

  2. Si vous investissez en LMNP classique – régime réel simplifié, vous déduisez de vos revenus locatifs l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière…). Ce régime peut être intéressant si vos charges sont supérieures à la moitié de vos recettes.
     

  3. Si vous investissez en LMNP Censi-Bouvard (achat d’un logement neuf situé dans une résidence de service), vous obtenez le remboursement de la totalité de la TVA ET une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% de la valeur de l’investissement immobilier (hors taxes), dans la limite de 33 000 euros répartis sur 9 ans.
    A cet égard, il est très intéressant pour un investisseur de faire l’acquisition d’un logement neuf situé dans une résidence services.

Obtention du statut LMNP : détail des conditions à respecter

Pour obtenir le statut de Louer Meublé non Professionnel, il faut proposer un ou plusieurs logements meublés à la location ! Une maison ou un appartement sont considérés comme meublés lorsque le locataire peut s’installer sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. Il doit donc contenir le mobilier suffisant pour permettre à son occupant de vivre normalement dans les lieux.

Quels meubles pour une location meublée ?

Le décret numéro 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier minimal devant être fourni dans les logements meublés, à compter du 1er septembre 2015. Le mobilier d’un logement meublé doit comporter au minimum les éléments suivants :

  • une literie,
  • un dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux, stores…),
  • des plaques de cuisson,
  • un four ou un four à micro-ondes,
  • un réfrigérateur et congélateur,
  • de la vaisselle,
  • des ustensiles de cuisines,
  • des tables et sièges,
  • des étagères,
  • des luminaires,
  • du matériel d’entretien ménager,
  • Si les meubles n’ont pas à être neufs, ils doivent être en bon état d’usage.

Si les meubles n’ont pas à être neufs, ils doivent être en bon état d’usage.

À savoir

Depuis le 1er août 2015, les contrats de location des logements meublés doivent être signés sur des formulaires-types de bail respectant le formalisme légal

Les conditions du LMNP Censi-Bouvard

Le LMNP Censi-Bouvard s’applique aux logements achetés neufs dans des résidences de services, et loués en meublé. Pendant une période de 9 ans, l’investisseur s’engage auprès de l’exploitant de la résidence, il ne peut revendre son bien. Le logement meublé doit être donné en location dans un délai d’un mois après son achèvement ou son acquisition.

Les conditions du LMNP classique

Pour bénéficier du LMNP classique, il n’existe aucune condition particulière relative au logement : il peut être neuf ou ancien.

Cependant, certaines agglomérations interdisent de transformer un logement auparavant loué non meublé en logement meublé, et donc de bénéficier du statut LMNP. Sur ces zones, l’autorisation préfectorale est généralement refusée.

C’est notamment pour cette raison que le LMNP se pratique essentiellement sur les logements neufs.

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