Loi Alur 2018 : quelles implications pour les propriétaires?

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est entrée en vigueur le 27 mars 2014. La régulation des dysfonctionnements du marché immobilier et la protection des propriétaires et des locataires font partie de ses objectifs principaux. Pour autant, certaines dispositions prévues par la loi n’ont toujours pas fait l’objet d’un décret d’application à ce jour, et certaines ont été annulées par la jurisprudence. Eiffage-immobilier fait le point sur les implications pour les propriétaires sur la loi Alur en 2018.

Loi Alur 2018 : les mesures annulées ou qui ne verront pas le jour

Les plafonds de loyers mis en place à Paris et Lille, et la garantie universelle des loyers, font partie des principales mesures de la loi Alur. Elles ont pourtant été annulées par la jurisprudence pour les premières, et rejetée pour la seconde.

Les plafonds de loyer applicables à Paris et Lille annulés par la jurisprudence

Mesure phare de la loi Alur, les plafonds de loyers entrés en vigueur le 1^er août 2015 à Paris et le 1^er février 2017 à Lille, Hellemmes et Lommes, ont été annulés par la jurisprudence. Dans sa décision en date du 17 octobre 2017, le tribunal administratif a en effet annulé les plafonds de loyer au motif que « le dispositif (…) ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille (…) mais doit être mis en œuvre dans l’ensemble de l’agglomération lilloise (…) et doit être regardée dans son ensemble comme constituant une zone tendue ».

Et le 28 novembre 2017, le tribunal administratif a jugé que « ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait être mis en œuvre dans la seule commune de Paris, mais aurait dû l’être dans les 412 communes de la région d’Ile-de-France comprises dans la zone d’urbanisation continue de l’agglomération parisienne ».

Pour ces deux décisions, le gouvernement a cependant fait part de sa décision de faire appel.

En revanche, l’encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues est toujours valable, que ce soit pour les locations vides ou meublées. Cette mesure signifie que le propriétaire ne peut pas appliquer à son nouveau locataire un loyer excédent celui du précédent locataire. Précisons que cette mesure ne s’applique que pour les locations à usage de résidence principale du locataire.

La liste complète des villes situées en zone tendue est disponible sur le site de Légifrance

La mise au rebut de la garantie universelle des loyers

La loi Alur prévoyait la mise en place d’une garantie universelle des loyers à compter du 1^er janvier 2016. Son objectif était de protéger les propriétaires contre les impayés et de les encourager à mettre leur logement à disposition des locataires. De la même façon, la garantie universelle des loyers devait faciliter l’accès aux personnes à revenus irréguliers ou modestes. Ce dispositif ne verra cependant pas le jour.

Loi Alur : les mesures en vigueur en 2018

La loi Alur a apporté un certain nombre de mesures visant à protéger la relation entre le propriétaire et le locataire. Passons-les en détail.

Les pièces justificatives obligatoires à fournir au propriétaire

Le décret d’application du 5 novembre 2015 impose au locataire et à sa caution de fournir un certain nombre de documents à son propriétaire. Ces documents peuvent être de trois types :

Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant photographie et signature du titulaire (carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour)
Une pièce justificative de domicile (quittances de loyers ou attestation du précédent bailleur soulignant que le locataire est à jour du paiement des loyers et des charges
Un ou plusieurs documents attestant de l’activité professionnelle du locataire (contrat de travail, carte professionnelle, carte d’étudiants ou certificat de scolarité) et de ses ressources (dernier avis d’imposition sur le revenu, bulletins de salaire, justificatif de versement des indemnités)

Cette liste des documents à fournir étant exhaustive, il convient de souligner que le bailleur n’est plus en droit de demander au locataire son relevé d’identité bancaire (RIB).

L’utilisation des modèles-types de contrats de bail

Depuis le 1^er août 2015, des modèles types de contrats de location doivent obligatoirement être utilisés pour conclure un contrat de bail, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée.

Ces modèles types de contrats de location sont téléchargeables depuis le site du Service Public

Location meublée : une liste du mobilier obligatoire que le logement doit contenir

Le décret d’application du 31 juillet 2015 liste le mobilier qu’une location meublée doit impérativement contenir :

Literie comprenant couette ou couverture
Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur disposant d’un compartiment faisant office de congélateur)
Vaisselle nécessaire à la prise de repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Etagères de rangement
Luminaires
Matériel d’entretien ménager

Cette liste obligatoire s’applique à toutes les locations signées depuis le 1^er septembre 2015.

La non rétroactivité de l’indexation des loyers

La loi Alur prévoit que si le bailleur demande au locataire la révision du loyer, cette révision prend effet à compter de sa demande. En aucun cas le propriétaire ne peut demander un rattrapage rétroactif.

De la même façon, pour calculer le nouveau loyer, le propriétaire ne peut le faire qu’en prenant en compte la dernière année du contrat de location. A titre d’exemple, il ne peut pas se baser sur l’évolution de l’IRL au cours des trois dernières années.

Le congé de reprise valable pour tous les contrats

La loi Alur prévoit qu’à chaque échéance du bail, le propriétaire peut donner congé au locataire pour reprendre le logement, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Deux conditions doivent cependant être remplies :

Les bénéficiaires du congé de reprise du logement sont soit :
- Le bailleur lui-même
- Son conjoint
- Son partenaire pacsé
- Son concubin notoire
- Ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, son partenaire ou partenaire pacsé
Le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise ».

Précisons que cette disposition est applicable à tous les contrats de bail, quelle que soit la date de signature.

Location vide : un délai de préavis réduit à un mois en zone tendue

La loi Alur prévoit que pour les locations vides, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que certaines conditions sont remplies :

Le logement est situé en zone tendue
Le locataire obtient son premier emploi, perd son emploi, en retrouve un après l’avoir perdu ou est muté
L’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
Le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapée
Le locataire s’est vu attribuer un logement social

Des rapprochements dans le régime des locations vides et meublé

La loi Alur prévoit que pour les locations vides et meublées, le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (délai réduit à un mois si l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations).

Par ailleurs, l’état des lieux pour les locations vides et meublées peut être complété à la demande du locataire dans les dix jours de sa réalisation.

L’instauration d’un « permis de louer »

Par l’intermédiaire du décret d’application du 19 décembre 2016, la loi Alur a instauré un « permis de louer » afin de lutter contre les locations indignes. Concrètement, les propriétaires dont le logement est situé dans une zone d’habitat dégradée doivent réaliser une démarche administrative pour obtenir l’autorisation de louer leur logement.

Cette démarche administrative peut consister soit en une :

Déclaration de mise en location de logement

Demande d’autorisation préalable de mise en location de logement.